Na zewnątrz domu w Nowym Jorku widać napis „Na sprzedaż”.
Shannon Stapleton | Reuters
Spowolnienie przegrzanego boomu mieszkaniowego było zadziwiająco szybkie.
Rynek mieszkaniowy w Stanach Zjednoczonych odnotował gwałtowny wzrost podczas pandemii, ponieważ ludzie pozostający w domach szukali nowych miejsc do życia, podsycani rekordowo niskimi stopami procentowymi.
Teraz agenci nieruchomości, którzy kiedyś zgłaszali rzędy kupujących przed otwartymi domami i wojny licytacyjne na tylnym pokładzie, mówią, że domy siedzą dłużej, a sprzedający muszą spuszczać wzrok.
To sprawiło, że potencjalni kupujący i sprzedający zaczęli się zastanawiać, gdzie się znajdują.
„Podczas gdy obawy o recesję obciążają oczekiwania konsumentów, nasze badanie pokazuje, że niepewność wdarła się w umysły wielu kupujących” – powiedziała Danielle Hill, główny ekonomista Realtor.com.
Oto główne czynniki stojące za odwróconym rynkiem mieszkaniowym.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych
Głównym motorem spowolnienia są rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych. Średnia stawka 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, najpopularniejszego dziś produktu, który stanowi ponad 90% wszystkich wniosków o kredyt hipoteczny, zaczęła się w tym roku w okolicach 3%. Według codziennych wiadomości o kredytach hipotecznych, obecnie wynosi nieco ponad 6%.
Oznacza to, że osoba, która kupi dom za 400 000 USD, będzie miała teraz miesięczną spłatę o 700 USD wyższą niż w styczniu.
Wysokie ceny i niska podaż
Innymi czynnikami spowolnienia są wysokie ceny i brak podaży.
Ceny są teraz o 43% wyższe niż na początku pandemii koronawirusa, według krajowego indeksu cen domów S&P Case-Shiller. Podaż domów na sprzedaż wzrosła o 27% na początku września w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, jak podaje Realtor.com. Choć to porównanie brzmi świetnie, to wciąż nie wystarczy, aby zrekompensować wieloletni brak domów na sprzedaż.
Aktywne zapasy są nadal o 43% niższe niż w 2019 r. Nowe oferty również spadły o 6% pod koniec września, co oznacza, że potencjalni sprzedawcy są teraz zaniepokojeni, ponieważ dłużej widzą więcej domów na rynku.
Paul Legere jest agentem ds. zakupów w Joel Nelson Group w Waszyngtonie. Skupiając się na konkurencyjnej dzielnicy Capitol Hill, powiedział, że zaobserwował, jak notowania wzrosły z 20 do 171 zaraz po Święcie Pracy. Teraz opisuje rynek jako „rozdęty”. Dla porównania w marcu wystawiono na sprzedaż tylko 65 domów.
„To bardzo tradycyjny wzrost cen akcji po Dniu Pracy, a obserwowanie, jak rynek wchłonie nowe akcje w ciągu tygodnia, będzie miało kluczowe znaczenie” – powiedział. „bardzo.”
Zapasy stały się hitem w całym kraju, ponieważ producenci domów spowalniają produkcję, a niewielu potencjalnych nabywców odwiedza ich modele. Według amerykańskiego spisu powszechnego liczba rozpoczętych budów dla domów jednorodzinnych spadła w lipcu o 18,5% w porównaniu z lipcem 2021 roku.
Nastroje w budownictwie mieszkaniowym na rynku jednorodzinnym Według Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów w sierpniu po raz pierwszy od krótkiego spadku na początku pandemii spadła na poziom ujemny. Budowniczowie odnotowali niższą sprzedaż i słaby ruch kupujących.
„Bardziej restrykcyjna polityka monetarna Rezerwy Federalnej i utrzymujące się wysokie koszty budowy powodują stagnację mieszkaniową”, powiedział główny ekonomista NAHB Robert Dietz w sierpniowym raporcie.
Niektórzy kupujący utknęli
Jednak kupujący nie zniknęli całkowicie, pomimo wciąż drogiego rynku sprzedaży i drogiego rynku wynajmu.
„Dane sugerują, że niektórzy kupujący domy znajdują srebrne podszewki w postaci konkurencji o chłodzenie dla rosnącej liczby opcji sprzedaży domów”, powiedział Hill Realtor.com. „Szczególnie dla kupujących, którzy są kreatywni, np. eksplorując mniejsze rynki, ta jesień może zapewnić stosunkowo większe szanse na znalezienie domu w ramach budżetu”.
Ceny domów wreszcie zaczynają spadać. Spadły one o 0,77% od czerwca do lipca, pierwszy miesięczny spadek od prawie trzech lat, według Black Knight, dostawcy technologii i danych hipotecznych.
Choć spadek może wydawać się niewielki, jest to największy miesięczny spadek cen od stycznia 2011 r. Jest to również drugi najgorszy wynik w lipcu od 1991 r., po spadku o 0,9% w lipcu 2010 r. podczas Wielkiej Recesji.
Problemy z przystępnością
Jednak ten spadek cen w niewielkim stopniu przyczyni się do poprawy kryzysu przystępności spowodowanego wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych. Chociaż w sierpniu stawki nieznacznie spadły, w tym tygodniu ponownie gwałtownie wzrosły, co czyni go najtańszym tygodniem w budownictwie mieszkaniowym od 35 lat.
Miesięczna spłata kapitału zajmuje obecnie 35,51% średniego dochodu, odsetki od przeciętnego domu z 30-letnim kredytem hipotecznym i maksymalnie 20%. Według Andy’ego Waldena, wiceprezesa ds. badań nad przedsiębiorstwami i strategii w Black Knight, jest to nieco więcej niż w czerwcu, kiedy wskaźnik płatności do dochodów osiągnął 35,49%.
Przez pięć lat, zanim stopy procentowe zaczęły rosnąć, wskaźnik dochodów do płatności utrzymywał się na stałym poziomie około 20%. Chociaż ceny domów wzrosły w 2020 i 2021 r., rekordowo niskie stopy procentowe zrównoważyły wzrosty.
„Biorąc pod uwagę istotną rolę, jaką wyzwania przystępności cenowej odgrywają w zmieniającej się dynamice rynku mieszkaniowego, niedawny spadek cen mieszkań prawdopodobnie będzie kontynuowany” – powiedział Walden.
Nowy raport biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Redfin pokazuje, że podczas gdy popyt nabywców domów nieco wzrósł w sierpniu, niedawny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w ciągu ostatniego tygodnia uśpił go. Z raportu wynika, że mniej osób szukało w Google hasła „domy na sprzedaż” w tygodniu kończącym się 3 września – o 25% mniej niż w poprzednim roku.
Indeks popytu Redfin, który mierzy zapytania o wycieczki do domu i inne usługi kupowania domów od agentów Redfin, wykazał, że w ciągu siedmiu dni kończących się 4 września popyt wzrósł o 18% w porównaniu z najniższym poziomem z 2022 r. w czerwcu, ale nadal spadł o 11% w porównaniu do zeszłego roku. ogólny.
„Rynek mieszkaniowy jest zawsze chłodny o tej porze roku, ale w tym roku spodziewam się, że jesień i zima będą szczególnie mroźne, ponieważ sprzedaż wysycha bardziej niż zwykle” – powiedział Daryl Fairweather, główny ekonomista Redfin.
