Otwórz bezpłatnie Editor’s Digest
Rula Khalaf, redaktorka Financial Times, wybiera w tym cotygodniowym biuletynie swoje ulubione artykuły.
WeWork ogłosił upadłość, co oznacza umiarkowany kryzys dla niegdyś świetnie prosperującego start-upu zajmującego się wynajmem biur, którego współzałożycielem jest Adam Neumann i wspieranym przez miliardy dolarów japońskiego SoftBank.
Firmie, która postanowiła zrewolucjonizować nieruchomości biurowe, nie udało się uniknąć połączonych sił kosztownych umów najmu podpisanych przed pandemią Covid-19 i niskiego wskaźnika obłożenia w związku ze wzrostem popularności pracy hybrydowej.
WeWork poinformował późnym wieczorem w poniedziałek, że osiągnął porozumienie z prawie wszystkimi swoimi wierzycielami w sprawie konwersji istniejących pożyczek i obligacji o wartości 3 miliardów dolarów na akcje zreorganizowanej firmy. Amerykański proces na podstawie rozdziału 11 umożliwia firmie WeWork wcześniejsze zakończenie umów najmu przy niewielkich karach, ponieważ ma ona na celu restrukturyzację zobowiązań z tytułu leasingu o wartości ponad 13 miliardów dolarów.
Dyrektor generalny WeWork, David Tolley, powiedział, że operacja skupi się na „rozwiązywaniu problemów związanych z naszymi dotychczasowymi umowami najmu i znacznej poprawie naszego bilansu”.
Składając wniosek o ogłoszenie upadłości w sądzie federalnym w New Jersey, WeWork poprosił o rezygnację z 69 umów najmu, twierdząc, że racjonalizacja portfela biur jest „kluczowa” dla restrukturyzacji. Z dokumentów wynika, że firma prowadzi „aktywne negocjacje” z ponad 400 właścicielami w celu poprawy warunków najmu.
WeWork stwierdził, że jego powierzchnie biurowe są jak zwykle „otwarte i operacyjne”, a ogłoszenie upadłości nie miało wpływu na jego międzynarodową działalność poza Stanami Zjednoczonymi i Kanadą.
WeWork i Neumann pokazali kiedyś, jak charyzmatyczni przedsiębiorcy mogą wybrać pozornie stabilny sektor, zastosować odrobinę technologii i przyciągnąć kapitał wysokiego ryzyka, aby uzyskać wycenę „jednorożca” lub ponad 1 miliard dolarów. Jednak w miarę jak w ciągu ubiegłych dwóch lat spadały kolejne straty w nieruchomościach biurowych i rosły rosnące stopy procentowe, WeWork zaczął uosabiać najgorsze nadużycia ery taniego pieniądza.
W szczytowym okresie na początku 2019 r. WeWork był wyceniany na rynkach prywatnych na 47 miliardów dolarów, a do Neumanna zabiegali członkowie rodziny królewskiej z Wall Street, którzy chcieli części jego planowanej pierwszej oferty publicznej. Dzięki finansowaniu kapitałowemu i dłużnemu o wartości około 16 miliardów dolarów od SoftBank i funduszu Vision Fund firma nabyła powierzchnie biurowe na całym świecie, aby stymulować wzrost przychodów, wierząc, że firmy, od małych start-upów po międzynarodowe korporacje notowane na liście Fortune 500, preferują elastyczne nieruchomości. Nieruchomości mają być powiązane z długimi umowami najmu.
Zanim firma złożyła wniosek w poniedziałek, Newman wydał oświadczenie, w którym stwierdził, że zbliżające się posunięcie jest „rozczarowujące”.
„Trudno mi było patrzeć z boku od 2019 r., gdy WeWork nie udało się wykorzystać produktu, który jest dziś ważniejszy niż kiedykolwiek wcześniej” – powiedział, prognozując, że reorganizacja „umożliwi WeWork odniesienie sukcesu”. .
Spółka była już w trakcie przeglądu umów najmu. We wrześniu Tolley poinformował właścicieli, że firma stara się zrestrukturyzować prawie wszystkie swoje umowy najmu, powołując się na „sztywny i kosztowny portfel najmu”, który jest wynikiem „okresu niezrównoważonego nadmiernego wzrostu”. Firma podała, że umowy najmu, które planuje zmniejszyć, dotyczyły lokalizacji „w dużej mierze nieoperacyjnych”, o czym klienci zostali powiadomieni.
Umowy najmu obejmują lokalizacje na terenie Stanów Zjednoczonych i Kanady, w tym około 40 lokalizacji w Nowym Jorku i dziesiątki lokalizacji w Kalifornii.
„Jesteśmy naprawdę zadowoleni z pragmatycznego podejścia właścicieli do tych negocjacji oraz wartości, jaką przypisują obecności WeWork w budynkach” – Tolley powiedział Financial Times przed złożeniem wniosku. „Jest pewne, że niektóre z tych negocjacji będą kontrowersyjne, a inne nie”. Możliwość odrzucenia umowy najmu w drodze upadłości wzmocniłaby pozycję WeWork w tych rozmowach.
Neumann dążył do tego, aby WeWork stała się marką lifestylową „Pokolenia We”, z oddziałami w zakresie colivingu, edukacji i misją „podnoszenia globalnej świadomości”. Jednak firma wypalająca gotówkę nie była w stanie generować zysków odpowiadających jego wizji.
WeWork złożył wstępny prospekt emisyjny, który ma zostać upubliczniony w sierpniu 2019 r., ale szczegóły dotyczące ogromnych strat i obaw związanych z ładem korporacyjnym wystraszyły inwestorów na Wall Street. Porzuciła ofertę i Newman odszedł w tym roku ze stanowiska dyrektora generalnego. W 2021 roku WeWork i SoftBank zapłaciły kilkaset milionów dolarów w celu rozstrzygnięcia procesów sądowych z Neumannem, które nastąpiły po jego odejściu.
Ostatecznie WeWork wszedł na giełdę w 2021 r. w wyniku fuzji spółki celowej (Spac), której wycena wyniosła 9 miliardów dolarów. Prognozowano wówczas, że do 2024 r. może wygenerować 2 miliardy dolarów gotówkowych zysków operacyjnych. Jednak w zeszłym kwartale wskaźnik obłożenia wynoszący 72% był od 10 do 15 punktów procentowych niższy od oczekiwań, a w pierwszej połowie tego roku gotówkowe zyski operacyjne pozostały ujemne.
W tym roku firma zakończyła restrukturyzację bilansu, mającą na celu zmniejszenie salda zadłużenia finansowego netto o 1,5 miliarda dolarów i przesunięcie terminu zapadalności do 2027 r., co szybko okazało się niewystarczające. Kapitalizacja rynkowa WeWork spadła do zaledwie 40 milionów dolarów, a oczekuje się, że w przypadku bankructwa dotychczasowe udziały akcjonariuszy zostaną unieważnione. Jej obligacje są notowane po bardzo trudnych cenach.
Upadłość to najnowszy cios dla sektora nieruchomości biurowych, chociaż eksperci branżowi powiedzieli „Financial Times”, że lokalizacje WeWork zazwyczaj mieszczą się w budynkach II stopnia i w lokalizacjach, które już borykają się z trudnościami.
Według dokumentów dotyczących papierów wartościowych WeWork ma ponad 700 lokalizacji na całym świecie, w których można wynająć ponad 40 milionów stóp kwadratowych. Było to nieco mniej niż połowę tego w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. Tully powiedział, że spodziewa się, że proces upadłościowy potrwa krócej niż siedem miesięcy.
