WASHINGTON (Reuters) – Sprzedaż istniejących domów w USA spadła w grudniu do najniższego poziomu od 12 lat, ale spadające oprocentowanie kredytów hipotecznych podsyciło ostrożny optymizm, że oblężony rynek mieszkaniowy może być bliski znalezienia dna.
Raport Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami z piątku pokazał również, że mediana ceny domu rosła w najwolniejszym tempie od początku pandemii COVID-19, ponieważ sprzedawcy w niektórych częściach kraju uciekali się do oferowania rabatów.
Najszybszy cykl podwyżek stóp procentowych przez Fed od lat 80. doprowadził rynek mieszkaniowy do recesji.
„Sprzedaż istniejących domów jest nieco opóźniona” – powiedział Conrad D. Quadros, główny doradca ekonomiczny w Brean Capital w Nowym Jorku. „Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych może pomóc w utrzymaniu aktywności mieszkaniowej w nadchodzących miesiącach”.
Sprzedaż istniejących domów, liczona na dzień zamknięcia kontraktu, spadła w zeszłym miesiącu o 1,5% do wyrównanej sezonowo rocznej stopy wynoszącej 4,02 miliona jednostek, najniższej od listopada 2010 roku. Był to 11. kolejny miesięczny spadek sprzedaży, najdłuższy okres tego typu od 1999 roku.
Sprzedaż spadła na północnym wschodzie, południu i środkowym zachodzie. Nie zmienili się na Zachodzie. Ekonomiści ankietowani przez Reuters spodziewali się, że sprzedaż domów spadnie średnio do 3,96 mln sztuk. Grudniowe dane prawdopodobnie odzwierciedlają kontrakty podpisane około dwa miesiące temu.
Odsprzedaż domów, które stanowią dużą część sprzedaży domów w Stanach Zjednoczonych, spadła w grudniu o 34,0% rok do roku. Spadł o 17,8% do 5,03 miliona sztuk w 2022 roku, co jest najniższym rocznym wynikiem od 2014 roku i największym rocznym spadkiem od 2008 roku.
Ciągły spadek sprzedaży, co oznacza niższe prowizje maklerskie, był ostatnią oznaką, że inwestycje mieszkaniowe mogły się skurczyć w czwartym kwartale, co było siódmym z rzędu kwartalnym spadkiem.
Byłaby to najdłuższa taka passa od czasu upadku bańki mieszkaniowej, która doprowadziła do Wielkiej Recesji.
Podczas gdy ankieta przeprowadzona w tym tygodniu przez National Association of Home Builders wykazała, że zaufanie wśród budowniczych domów jednorodzinnych poprawiło się w styczniu, morale pozostało niskie.
Budownictwo jednorodzinne odbiło w grudniu, ale przyszłe pozwolenia na budowę spadły o ponad 2,5 roku i poza kryzysem związanym z pandemią były najniższe od lutego 2016 r.
Akcje na Wall Street rosły. Dolar umocnił się w stosunku do koszyka walut. Ceny amerykańskich obligacji skarbowych spadły.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Jednak najgorsza trasa na rynku mieszkaniowym jest prawdopodobnie za późno. Według danych agencji hipotecznej Freddie Mac, 30-letnie stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło w tym tygodniu do średnio 6,15%, najniższego poziomu od połowy września.
Stopa spadła z 6,33% w poprzednim tygodniu i spadła ze średniej 7,08% na początku czwartego kwartału, najwyższego od 2002 roku. Jednak nadal jest znacznie powyżej średniej 3,56% w tym samym okresie ubiegłego roku.
Mediana istniejącej ceny domu wzrosła o 2,3% w porównaniu z rokiem poprzednim do 366 900 USD w grudniu, a główny ekonomista NAR, Lawrence Yoon, zauważył, że „rynki w mniej więcej połowie kraju są bardziej skłonne do oferowania potencjalnym nabywcom obniżonych cen niż rok temu”.
Najmniejszy wzrost stóp procentowych od maja 2020 r., wraz ze spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych, może pomóc w poprawie przystępności cenowej w przyszłości, choć wiele będzie zależeć od podaży. Wnioski o kredyty mieszkaniowe wzrosły w tym roku, co jest znakiem, że na skrzydłach czekają chętni nabywcy.
Ceny domów wzrosły o 10,2% w 2022 r., dzięki dotkliwemu brakowi domów na sprzedaż. Całkowite zasoby mieszkaniowe wyniosły w ubiegłym roku 970 000 jednostek. Chociaż był to wzrost z 880 000 sztuk w 2021 r., podaż była drugą najniższą w historii.
„Wzrost cen domów prawdopodobnie będzie nadal spowalniał i spodziewamy się, że w 2023 r. stanie się ujemny” – powiedziała Nancy Vanden Houten, amerykańska ekonomistka z Oxford Economics w Nowym Jorku. „Ograniczona podaż domów na sprzedaż zapobiegnie gwałtownemu spadkowi”.
W grudniu na rynku było 970 000 wcześniej posiadanych domów, co oznacza spadek o 13,4% w porównaniu z listopadem, ale wzrost o 10,2% w porównaniu z rokiem poprzednim. A w tempie grudniowej sprzedaży wyczerpanie istniejącego zapasu istniejących domów zajęłoby 2,9 miesiąca, w porównaniu z 1,7 miesiąca rok temu. To dużo poniżej podaży z okresu 9,6 miesiąca na początku recesji w latach 2007-2009.
Chociaż ograniczone zapasy nadal stanowią przeszkodę dla kupujących, brak nadpodaży oznacza, że jest mało prawdopodobne, aby rynek mieszkaniowy doświadczył dramatycznego załamania, którego doświadczył podczas Wielkiej Recesji.
Podaż od czterech do siedmiu miesięcy jest postrzegana jako zdrowa równowaga między podażą a popytem. Nieruchomości pozostawały na rynku zazwyczaj przez 26 dni w zeszłym miesiącu, w porównaniu z 24 dniami w listopadzie.
57 proc. domów sprzedanych w grudniu znajdowało się na rynku krócej niż miesiąc. Kupujący po raz pierwszy stanowili 31% sprzedaży, w porównaniu z 30% rok temu. Sprzedaż gotówkowa stanowiła 28% transakcji w porównaniu do 23% rok wcześniej. Sprzedaż w trudnej sytuacji, przejęcia nieruchomości i krótka sprzedaż stanowiły zaledwie 1% sprzedaży w grudniu.
„Podczas gdy stabilizacja przystępności cenowej będzie dobrą wiadomością dla potencjalnych nabywców domów, brak dostępnych zapasów może nadal utrudniać kupowanie domów” – powiedział Orphe Divounguy, główny ekonomista w Zillow.
(Reportaż Lucii Mutecani) Montaż autorstwa Dana Burnsa i Andrei Ricci
Nasze standardy: Zasady zaufania Thomson Reuters.
