Co kontrakt za 1 dolara mówi o amerykańskim rynku biurowym

Właściciel delikatesów w Nowym Jorku, Jimmy Yavrodi, ponuro spogląda ze sklepu, który otworzył 27 lat temu w jednej z głównych dzielnic biznesowych miasta.

„Wszystko jest puste” – mówi. – Nie rozumiem tego.

Ze swojego miejsca na Park Avenue South 61-latek wysłał dwójkę dzieci na uniwersytet i zatrudnił 12 osób, roznosząc kanapki i sałatki pracownikom biurowym, którzy napływali z pobliskich budynków.

Daje wgląd w to, co niektórzy nazywają obecnie „apokalipsą” amerykańskiego biura.

Pobliski słynny trójkątny budynek Flatiron stoi pusty od 2019 roku. Jesienią ubiegłego roku właściciele zapowiedzieli, że zostanie on przekształcony w mieszkania.

Za rogiem trwają prace nad nowym biurem naprzeciwko Madison Square Park. Jednak jego główny najemca, IBM, koordynuje działania z innych lokalizacji w mieście.

Jej sąsiadka, 360 Park Avenue South, jest pusta od 2021 roku z powodu przebudowy. 20-piętrowy budynek, który w tym roku sprzedano za 300 mln dolarów (233 mln funtów), trafił na pierwsze strony gazet po tym, jak jeden z jego właścicieli przekazał swoje 29% udziałów jednemu z partnerów. W zamian za 1 dolara.

W okolicy nadal znajdują się stabilni najemcy, w tym restauracje wyróżnione gwiazdką Michelin oraz część systemu sądów państwowych.

Na ulicy mieszkańcy będą mówić, że po Covidzie życie wróciło.

Jednak sprzedaż w Daza Cafe & Deli pana Yavrodiego, która spadła o 70% od 2020 r., pokazuje co innego – ujawnia ogromne wyzwania stojące przed właścicielami nieruchomości biurowych w całym kraju oraz ryzyko, jakie stwarzają one dla szerszej gospodarki.

„Jesteśmy zależni od pracowników biurowych, a u nas ich nie ma. To bardzo prosta matematyka” – mówi. „Jeśli nie przyjdą do pracy, miejsca takie jak nasze nie przetrwają”.

Cztery lata po tym, jak pandemia wywołała rewolucję w praktykach pracy z domu, szczególnie wyraźną w USA, zmianę tę trudno odwrócić – a jej konsekwencji nie można ignorować.

Pod koniec ubiegłego roku wynajęto około 20% powierzchni biurowej w całych Stanach Zjednoczonych, co stanowi najwyższy wskaźnik pustostanów od ponad 40 lat. Według analityków Moody’s.

Chociaż przewiduje się, że liczba ta wzrośnie w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy, spadek popytu przekształca dzielnice miast i odbija się na wartościach nieruchomości, które w całym kraju spadły już średnio o 25%.

Jeden Najnowsza publikacja Szacuje się, że między końcem 2019 r. a końcem 2022 r. zniszczeniu uległo wartości ponad 660 miliardów dolarów.

Spadki zbiegły się z gwałtownym wzrostem kosztów finansowania zewnętrznego, co stworzyło zachętę nawet dla dobrze finansowanych firm do opuszczenia swoich nieruchomości, ponieważ wartość ich budynków spadła poniżej kwoty zadłużenia z tytułu pożyczek.

Ponieważ 44% biurowych kredytów hipotecznych w kraju znajduje się w takiej sytuacji, problemy wzbudziły powszechne obawy co do tego, jak banki – i szerzej rozumiana gospodarka – zaabsorbują skutki, gdy kredyty zaczną się pogarszać.

Kredytodawcy w tak odległych krajach jak Niemcy i Japonia niosą ze sobą setki milionów dolarów w oczekiwaniu na złe pożyczki.

Problemy są szczególnie dotkliwe w przypadku instytucji lokalnych i regionalnych, z których niektóre, jak np. Community Bank of New York, odnotowały już niebezpiecznie niskie spadki akcji, ponieważ inwestorzy unikali potencjalnych problemów.

Analitycy twierdzą, że w przypadku upadku banków lub ograniczenia akcji kredytowej sytuacja może się pogorszyć, utrudniając ludziom i innym przedsiębiorstwom uzyskanie kredytu, co doprowadzi do poważniejszej recesji.

W tym tygodniu w Waszyngtonie politycy naciskali na przewodniczącego Rezerwy Federalnej USA, aby powiedział, co robią urzędnicy, aby zapobiec najgorszemu.

„Będą straty” – powiedział Kongresowi prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell, dodając, że organy regulacyjne zwracają się do firm o zwiększenie ich poduszki finansowej. „Uważam, że jest to problem do rozwiązania. Jeśli to się zmieni, powiem to”.

Jak dotąd wiele upadłości miało charakter strategiczny – odzwierciedlał raczej zmianę priorytetów inwestycyjnych niż kryzys finansowy, mówi Thomas LaSalvia, dyrektor ds. ekonomii nieruchomości komercyjnych w Moody's Analytics.

Należy do tych, którzy przewidują regionalny ból, a nie globalną katastrofę gospodarczą.

Będzie to jednak sprawdzian w nadchodzących miesiącach, kiedy wiele kredytów hipotecznych zaciągniętych przed podwyżką stóp procentowych przez Rezerwę Federalną USA będzie wymagało refinansowania.

„To ostatnia część tej historii na najbliższe sześć do dziewięciu miesięcy – określa, kiedy i jak bardzo będziemy cierpieć” – mówi LaSalvia.

„Rynek biurowy… musi się ogarnąć, a jeszcze tego nie zrobił”.

Jeśli stopy procentowe zostaną obniżone jeszcze w tym roku, jak wielu się spodziewa, ryzyko dla sektora bankowego będzie „znacznie mniejsze” – twierdzi profesor Uniwersytetu Południowej Kalifornii Erica Jiang, współautorka artykułu na temat upadłości banków.

Jednak nawet bez katastrofy gospodarczej miasta w całych Stanach Zjednoczonych, które w dużej mierze opierają się na podatkach od nieruchomości biurowych, odczuwają skutki, ponieważ spadające wartości i ograniczona aktywność zagrażają dochodom, z których korzystają biblioteki, parki i inne podstawowe usługi.

W Nowym Jorku, dla którego nieruchomości biurowe generują około 10% dochodów podatkowych, latem ubiegłego roku organ regulacyjny ostrzegł, że w przypadku scenariusza zagłady miasto może w nadchodzących latach zmierzyć się z deficytem przekraczającym 1 miliard dolarów.

Stwierdzono, że podatek wynosi mniej niż 2% dochodów i miasto może rozwiązać ten problem.

Ale gdzie indziej sytuacja jest znacznie gorsza.

W San Francisco, gdzie przejście na pracę zdalną jest tak intensywne, burmistrz nakazał urzędnikom zamrożenie zatrudniania i przygotowanie się do cięć wydatków o 10%.

Analitycy w Bostonie, gdzie jedna trzecia dochodów podatkowych pochodzi z podatków od nieruchomości komercyjnych, prognozują niedobory budżetowe i zmuszają miasto do znalezienia nowych sposobów gromadzenia pieniędzy.

Alerty pojawiły się także w Atlancie, Dallas i innych miastach.

LaSalvia z Moody's powiedział, że epidemia przyspieszyła przenoszenie się ze śródmieścia, dzielnic biznesowych liczących od 9 do 17, do obszarów o mieszanym przeznaczeniu, które trwało od dziesięcioleci.

Choć wolne miejsca pracy mogą powodować problemy w ciągu najbliższych kilku lat, jego zdaniem zmniejszająca się podaż i spadek wartości stworzą możliwości dla nowych firm na pojawienie się i wymyślenie nowych dzielnic.

„To moment, który przesunie środki ciężkości, przesunie ośrodki władzy w każdym z naszych miast” – mówi.

Okolica pana Yavrodiego, w której znajduje się wiele firm inwestujących pieniądze w modernizację, jest dobrze przygotowana na zmiany.

Po drugiej stronie ulicy małe firmy zajmujące się opieką zdrowotną niemal zapełniają niedawno odnowiony budynek dzięki miejskim ulgom podatkowym.

Obok, przy 360 Park Avenue South, restauracja i firma zobowiązały się do wynajęcia powierzchni, a właściciel Boston Properties spodziewa się, że budynek będzie prawie pełny do końca przyszłego roku.

Firmy technologiczne, które niegdyś napędzały popyt w okolicy, wycofały się, ale Peter Turchin, wiceprezes firmy zajmującej się nieruchomościami CBRE i agent ds. wynajmu budynku, twierdzi, że nadal widzi zainteresowanie ze strony firm finansowych i prawnych, które przyciągnęły pracowników z powrotem do biura. Gotowi zapłacić za najwyższe miejsce.

„Nie sądzę, żeby miało to szersze znaczenie” – powiedział o transakcji za 1 dolara. „Jesteśmy bardzo zajęci”.

Spółka sprzedająca swoje akcje, inwestująca środki na rzecz kanadyjskiego programu emerytalnego, odmówiła komentarza.

Yavrodi jest sceptyczny.

Szacuje się, że nawet jeśli powierzchnia jest wynajmowana, zaledwie 12% pracowników biurowych na Manhattanie jest osobiście przez pięć dni w tygodniu.

Uważa, że ​​to nie wystarczy, aby utrzymać firmy detaliczne takie jak jego, zwłaszcza że wiele firm korzysta z bezpłatnej lub mocno dotowanej żywności, aby łatwo przełknąć zamówienia składane w biurze.

Po zmniejszeniu liczby personelu z 12 do pięciu, zmianie menu i rozszerzeniu oferty nikt nie jest w stanie nic zrobić, aby rozwiązać ten problem.

„Każdy ma inny pomysł, ale oni próbują założyć bandaż na duże skaleczenie, gdy potrzebne są grube szwy” – mówi.

„Styl życia w biurach, jaki był przed pandemią, nie wróci”.