Zasady Komisji ds. Nieruchomości ulegną zmianie
Pod koniec tego tygodnia wejdą w życie nowe przepisy dotyczące nieruchomości, które zmienią sposób zarabiania agentów nieruchomości.
Fox-10 Feniks
Nowe zasady na rynku nieruchomości mieszkalnych oznaczają, że od soboty każdego, kto będzie na rynku chcący kupić lub sprzedać dom, czekają nieznane procesy i być może lekkie zamieszanie.
„Zmiany praktyk” wynikają z decyzji prawnej z 2023 r. dotyczącej sposobu wynagradzania agentów nieruchomości.
Tradycyjnie przy sprzedaży domu sprzedawca płaci prowizję w wysokości około 5% do 6%, która jest dzielona pomiędzy agentów kupującego i sprzedającego. Jak zarzuca się w pozwie, struktura ta pomogła utrzymać prowizje na wyższym poziomie niż byłyby w innym przypadku. Oznaczało to również, że sprzedawca musiał zapłacić agentowi reprezentującemu drugą stronę umowy, co wielu obserwatorów uznało za niewłaściwą praktykę.
„Z punktu widzenia zdrowego rozsądku wiele działań w tej branży nie ma sensu” – stwierdził Stephen Brubeck, starszy członek Amerykańskiej Federacji Konsumentów, który od dziesięcioleci opowiada się za poprawkami Komisji Pośredników w Obrocie Nieruchomościami że to niesprawiedliwe, aby sprzedający płacili za agenta wystawiającego ofertę i agenta kupującego.
Teraz sprzedawca będzie musiał zdecydować, czy i w jakiej kwocie zapłacić pośrednikowi kupującego. Niezależnie od decyzji, informacji tych nie można już uwzględniać w tak zwanej usłudze Multiple Listing Service (MLS), oficjalnej usłudze danych o nieruchomościach, z której korzystają lokalne stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami.
Niezależnie jednak od decyzji sprzedawcy w sprawie odszkodowania, można ją przekazać osobiście za pośrednictwem telefonu lub SMS-a, ogłosić w mediach społecznościowych, za pomocą znaku na trawniku lub w inny nieformalny sposób.
Tymczasem kupujący będą musieli podpisać umowę ze swoim brokerem przed rozpoczęciem oglądania domów. Kupujący i agent muszą uzgodnić na piśmie, ile agent może oczekiwać od kupującego.
Istnieje pewna dowolność w definiowaniu, co to konkretnie oznacza. Niedawna interpretacja zasad dokonana przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami mówi, że muszą one być „obiektywne (np. 0 dolarów, X opłaty ryczałtowej, X procent, X stawki godzinowej) – a nie nieograniczone (np. wynagrodzenie pośrednika nie może być typu „Dla kupującego to jakakolwiek kwota oferowana kupującemu przez sprzedającego.”
„Za każdym razem, gdy mamy okazję porozmawiać z konsumentem na temat wartości, jaką dodamy do transakcji, usług, które będziemy w stanie mu zapewnić w ramach być może jednej z największych transakcji finansowych w jego życiu, które spodziewaj się nagrody” – powiedział Kevin Sears, prezes Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. „W tym przypadku jest to całkowicie negocjowalne, co jest dobrą rzeczą”.
Grupa jest potężną grupą lobbującą w Waszyngtonie i zrzesza ponad 1,5 miliona agentów członkowskich, co stanowi około 85% agentów nieruchomości w kraju.
„Im bardziej wykształcony i silniejszy jest konsument, im więcej rozmów z nim przeprowadzamy, tym lepiej dla wszystkich” – dodał Sears.
Wiele elementów nowych praktyk jest znanych wielu agentom, kupującym i sprzedającym nieruchomości. Wiele stanów od dawna wymaga od kupujących podpisania umowy brokerskiej przed rozpoczęciem procesu. Rozwój alternatywnych modeli pośrednictwa, takich jak Redfin, oznacza, że wielu właścicieli domów zdaje sobie sprawę, że mają opcje wykraczające poza typową metodę płacenia 3% agentowi wystawiającemu nieruchomość i 3% agentowi kupującego.
Jednak pytania o znaczenie tych zmian w praktyce budzą niepokój w całym kraju. Co więc się stanie, jeśli kupujący ma dość pieniędzy, aby wypłacić swojemu brokerowi pewną kwotę, ale zakocha się w domu, który może kosztować więcej, niż może zarobić prowizja? Z drugiej strony, co się stanie, jeśli okaże się, że sprzedawca konkretnego domu jest również skłonny wypłacić odszkodowanie pośrednikowi kupującego?
Wielu agentów nieruchomości twierdzi, że proces, który miał zapewnić przejrzystość, powoduje jedynie większe zamieszanie.
„Agent kupującego musi teraz kontaktować się z każdą ofertą, którą zamierza obejrzeć, aby dowiedzieć się, jaka będzie wysokość prowizji” – powiedział Aaron Farmer, właściciel Texas Discount Realty w Austin.
W Austin, gdzie rynek pandemiczny kwitnie Odwróciło się ostroFarmer uważa, że to naturalne, że sprzedający chcą wynagrodzić brokerów kupujących, co stanowi swego rodzaju słodzik dla transakcji i prowadzi do gromadzenia się niesprzedanych zapasów. Jednak nie wszędzie tak jest i Farmer obawia się również, że w przypadku niektórych transakcji ego stanie na przeszkodzie podejmowaniu mądrych decyzji biznesowych.
Andi DeFelice, właścicielka Exclusive Buyers Realty z siedzibą w Savannah w stanie Georgia, uważa, że kupujący po raz pierwszy mogą najwięcej stracić na zmianach przepisów. Jej zdaniem wiele osób, które już utraciły środki pieniężne, może mieć trudności ze zgromadzeniem środków potrzebnych na prowizję, co zmusi ich do samodzielnych negocjacji.
„Nie zmuszajcie naszych klientów do sytuacji, w której nie są reprezentowani podczas największej transakcji w ich życiu” – powiedziała DeFelice. Jeśli nigdy wcześniej tego nie robiłeś, nie będzie to łatwe. Kupno domu składa się z wielu etapów. Czy znasz dobrego inspektora termitów, dobrego agenta ubezpieczeniowego lub dobrego pożyczkodawcy? Transakcja ma wiele aspektów.”
DeFelice twierdzi, że jest przekonana, że branża poradzi sobie z, jak to określiła, „przekroczeniem” sobotniego terminu i stosunkowo szybko się dostosuje, inni jednak oczekują, że nadejdą większe zmiany.
„W przypadku konsumentów sytuacja w najbliższej przyszłości niewiele się zmieni” – powiedział Brubeck w wywiadzie dla USA Today. „Ale to jest jak nieszczelna tama. Jestem pewien, że za pięć lat branża będzie wyglądać zupełnie inaczej”.
Rolnik z Texas Discount Realty zgodził się.
„Widziałem już wiele osób, które mówiły: «Wychodzę z branży, nie chcę zajmować się zmianami»” – powiedział. „Zawsze patrzyłem na to tak, jakby istniały mniej agentów, pomaga to branży. W ten sposób możesz obniżyć stawki prowizji i zwiększyć wolumen działalności”.
Andrea Riquier zajmuje się rynkiem mieszkaniowym.