„To brak przystępności cenowej definiuje zarówno rynki mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem”. To jedna z pierwszych linijek raport Dzisiaj ze Wspólnego Centrum Studiów Mieszkaniowych na Uniwersytecie Harvarda. Ceny domów są wysokie, czynsze wysokie, a ludzie odczuwają ból. Widzimy to w liczbie gospodarstw domowych obciążonych kosztami, definiowanych jako te, które wydają na mieszkanie ponad 30% swoich dochodów.
W latach 2019–2022 liczba obciążonych kosztami właścicieli domów wzrosła o 3 miliony, co daje łączną liczbę 19,7 miliona. Oznacza to, że prawie co czwarte gospodarstwo domowe będące właścicielem domu do wynajęcia „doświadcza obecnie niepokojąco wysokiego stresu” – zauważa raport, a 27,4% z nich to osoby w wieku 65 lat i więcej. Jeszcze bardziej niepokojący jest fakt, że gospodarstwa domowe zarabiające mniej niż 30 000 dolarów rocznie „odpowiadają za ponad połowę wzrostu liczby właścicieli domów obciążonych kosztami w latach 2019–2022”. Nie wspominając o tym, że 9 milionów właścicieli domów, którzy wydają ponad połowę swoich dochodów na mieszkania, jest niezwykle obciążonych kosztami.
„Dla najemców sytuacja jest jeszcze trudniejsza” – stwierdzono w raporcie. „Chociaż od dziesięcioleci czynsze rosną szybciej niż dochody, podwyżki czynszów w czasach pandemii doprowadziły do bezprecedensowego kryzysu przystępności cenowej”.
W 2022 r. połowę gospodarstw domowych najemców uznano za obciążone kosztami; 22,4 mln najemców, najwięcej w historii. Liczba obciążonych kosztami gospodarstw domowych najemców osiągnęła w tym samym roku najwyższy w historii poziom 12,1 miliona. Liczba najemców obciążonych kosztami wzrosła o 2 mln w porównaniu do 2019 r., a liczba najemców obciążonych kosztami wzrosła do 1,5 mln.
Ceny domów są o 47% wyższe niż na początku 2020 r., chociaż na początku ubiegłego roku na krótko spadły, a czynsze są nadal o 26% wyższe, pomimo pewnego spadku na rynku wynajmu. I nie zapominajmy Oprocentowanie kredytów hipotecznychW ubiegłym roku osiągnął najwyższy poziom od ponad dwóch dekad i choć nieco spadł, nadal pozostaje znacznie powyżej historycznych minimów odnotowanych podczas pandemii. „Niskie stopy procentowe, które pomogły chronić nabywców domów przed szybko rosnącymi cenami domów, zniknęły… Dlatego posiadanie domu jest tańsze niż od dziesięcioleci” – stwierdza raport.
Niedawny wzrost podaży domów wielorodzinnych jest przyczyną częściowego spadku czynszów, jaki obserwujemy, ale w budownictwie mieszkaniowym już zaczął spadać, więc nie jest jasne, jak długo potrwa ta niewielka ulga. Na świecie mieszkaniowym nie ma wystarczającej liczby domów na sprzedaż. W niektórych częściach kraju budowa nowych domów jest trudna ze względu na rozległe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i użytkowania gruntów. Nie jest więc tajemnicą, że „własność domu staje się coraz bardziej poza zasięgiem” – zauważa raport.
Wysokie ceny wywierają presję na rodziny
„Aby pozwolić sobie na tak wysoką spłatę w ramach powszechnych wskaźników płatności do dochodu, pożyczkobiorca musiałby mieć roczny dochód w wysokości co najmniej 119 800 dolarów, czyli próg, który może osiągnąć tylko jedno na siedem (6,6 miliona) z 45 milionów gospodarstw domowych najemców w kraju”. . Raport mówi. „Obecnie w prawie połowie wszystkich obszarów miejskich potrzebny jest roczny dochód gospodarstwa domowego wynoszący co najmniej 100 000 dolarów, aby kupić dom po średniej cenie”.
Zatem tylko 6,6 miliona najemców, czyli 14,5%, miało dochód pozwalający na zakup domu po średniej cenie w pierwszym kwartale tego roku. To spadek z 7,7 mln na początku ubiegłego roku i 10,2 mln w 2022 r. Jeśli uwzględni się 3,5% zaliczki i 3% kosztów zamknięcia, tylko 2,6 mln najemców będzie mogło sobie pozwolić na dom po średniej cenie, czyli 5,8%.
Wskaźnik posiadania domów w całym kraju wśród wszystkich grup wiekowych wzrósł w ubiegłym roku zaledwie o 0,1%, co stanowi najmniejszy wzrost od 2016 r. (w tym samym roku osiągnięto najniższy poziom po Wielkiej Recesji). Wzrosła także liczba osób bezdomnych. Z raportu wynika, że w ubiegłym roku bezdomność doświadczyło 653 100 osób, co stanowi najwyższy poziom w historii.
Dosłownie miliony ludzi odwrócono się od posiadania domów i obciążono kosztami, i nie wygląda na to, żeby wiele się zmieniło. „Patrząc w przyszłość, koszty mieszkań prawdopodobnie pozostaną wysokie” – czytamy w raporcie. „Jeśli chodzi o sprzedaż, oczekuje się, że ceny domów wzrosną w obliczu bardzo ograniczonej podaży, co wydłuży ten niezwykle trudny rynek dla osób kupujących domy po raz pierwszy”. Powierzchnia do wynajęcia może dalej spadać, ale „słaby wzrost czynszów nie potrwa długo”.
