Waszyngton
CNN
—
Korzystanie z biura podróży w celu zakupu biletu lotniczego lub maklera giełdowego w celu handlu akcjami wydaje się reliktem przeszłości. Jednak każdego dnia ludzie w całej Ameryce zatrudniają agenta nieruchomości, aby pomógł im sprzedać dom. Jest to jedna z niewielu branż, której w dużej mierze udało się uniknąć zakłóceń, które pomogły konsumentom obniżyć koszty w dobie Internetu.
Dzieje się tak głównie dzięki potędze Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, największej amerykańskiej organizacji zawodowej i głównej grupy lobbującej na rzecz branży nieruchomości.
Jednak wtorkowe orzeczenie sądu w stanie Missouri, które uznało NAR i dwie firmy brokerskie, Homeservices of America i Keller Williams Realty za odpowiedzialne za odszkodowanie w wysokości 1,8 miliarda dolarów za spiskowanie mające na celu sztuczne utrzymywanie prowizji na wysokim poziomie, może oznaczać początek apokalipsy. Jak kupuje się i sprzedaje domy.
W pozwie złożonym przez sprzedawców domów wymieniono początkowo dwie inne firmy – ponownie/maks I Wszędzie nieruchomości, wcześniej znana jako Realogy – spółka matka Coldwell Banker, 21st Century, Sotheby’s International Realty i Corcoran – zawarła pozasądową ugodę na łączną kwotę 140 milionów dolarów. Jako jeden z warunków ugody każdy z nich zadeklarował zobowiązanie się do wprowadzenia zmian w swoich praktykach biznesowych, w tym do zaprzestania wymagania od agentów bycia członkami NAR.
Chociaż rządy stanowe udzielają licencji pośrednikom w obrocie nieruchomościami, NAR posiada obszerny kodeks etyczny, którego przestrzegania oczekuje od swoich członków.
NAR i firmy brokerskie obiecały odwołać się od wyroku, co oznacza, że prowizje od nieruchomości nie zostaną natychmiast przekazane.
NAR od lat toczy walkę z urzędnikami antymonopolowymi i procesami sądowymi w Stanach Zjednoczonych w związku z praktykami antykonkurencyjnymi, a orzeczenie to jest jak dotąd największą porażką stowarzyszenia.
Orzeczenie to jest tylko jednym z kilku pozwów wniesionych obecnie przeciwko NAR, który również znajduje się pod kontrolą Departamentu Sprawiedliwości USA.
NAR ma już za sobą trudny rok, odkładając na bok zarządzanie i burzliwy rynek mieszkaniowy.
W sierpniu szef NAR, członek agenta Kenny Parcell, Zrezygnowała ze stanowiska po oskarżeniach o molestowanie seksualne. W zeszłym miesiącu Redfin, internetowa firma zajmująca się nieruchomościami, opuściła związek.
Jeśli chodzi o komisje, NAR oświadczyła, że złoży apelację od wyroku i że sprawa nie zostanie rozwiązana przez lata.
„Ta sprawa nie stanie się ostateczna, ponieważ złożymy odwołanie od werdyktu jury” – powiedział Mantel Williams, wiceprezes ds. komunikacji NAR. Dodał: „W międzyczasie zwrócimy się do sądu o zmniejszenie odszkodowania zasądzonego przez ławę przysięgłych”.
„To nie koniec” – powiedział rzecznik Keller Williams Darrell Frost.
Kamieniem węgielnym argumentu powoda jest to, że NAR zmusza sprzedawców domów do płacenia zawyżonej prowizji, która następnie jest dzielona pomiędzy ich agenta i agenta kupującego. Sprzedawcy domów argumentowali, że podział prowizji jako warunek dostępu do usługi wystawiania ofert wielokrotnych jest nieuczciwy i powoduje sztucznie wysokie prowizje.
Zazwyczaj, gdy dom jest wystawiony na sprzedaż, sprzedawca oferuje brokerowi ustaloną prowizję. Przez dziesięciolecia prowizja wynosiła około 6% ceny sprzedaży i zwykle dzieliła się 3% pomiędzy agenta kupującego i sprzedającego.
Sprzedawcy domów twierdzą, że na konkurencyjnym rynku koszt prowizji agenta kupującego nie byłby opłacany przez sprzedającego, ale przez kupującego, który otrzymał usługę. Sprzedawcy stwierdzili, że kupujący powinni mieć możliwość negocjowania opłat ze swoim agentem i że sprzedawcy nie powinni być wolni od ich płacenia.
NAR i pozostali oskarżeni argumentowali w sądzie, że ich prowizje zawsze podlegają negocjacjom. Stwierdzili również, że system podziału prowizji przez agenta sprzedającego z agenta kupującego pozwala kupującym, już obciążonym wydatkami takimi jak zaliczka, koszty zamknięcia, inspekcje i wyceny, uniknąć dodatkowych kosztów związanych z koniecznością płacenia agentowi. Również.
Obrońcy konsumentów z radością przyjęli orzeczenie i wyrazili nadzieję, że powodowie również otrzymają wniosek o nakazanie sędziemu zmiany struktury prowizji w branży.
Chociaż nagroda jest już duża, może wzrosnąć jeszcze bardziej – do łącznej kwoty 5 miliardów dolarów, w zależności od decyzji sędziego.
Stephen Brubeck, starszy członek Amerykańskiej Federacji Konsumentów, powiedział, że jury wyraźnie widziało, że branża ograniczyła konkurencję cenową do tego stopnia, że mogła zagwarantować mniej więcej jednolite prowizje w wysokości od 5% do 6%. Dodał, że jurorzy podjęli decyzję szybko, naradzając się zaledwie kilka godzin.
„Zakres nakazu sądowego rozstrzygnięty przez sąd będzie miał silny wpływ na to, czy zostanie opracowany system konkurencyjny cenowo, który obniży koszty konsumenta i podniesie jakość usług” – powiedział Brubeck. „Mamy nadzieję, że sąd zerwie powiązania między agentem wystawiającym ofertę a wynagrodzeniem agenta kupującego, zwalniając sprzedawców z obowiązku i konieczności wynagradzania agentów kupujących”.
Wpływ prowizji na kupujących i sprzedających
Agenci twierdzą, że w najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się zbyt wielu zmian w sposobie ustalania prowizji.
Długoterminowym skutkiem wyroku może być ostateczne oddzielenie prowizji agenta kupującego od prowizji agenta sprzedającego.
Analitycy z Keefe, Bruyette & Woods, firmy zajmującej się bankowością inwestycyjną, stwierdzili w raporcie opublikowanym przed wydaniem orzeczenia, że pozew NAR i związane z nim działania rządu prawdopodobnie zmienią strukturę prowizji w branży brokerskiej na rynku mieszkaniowym, eliminując zasadę prowizji kupującego i brokera , a w End jest praktyką umieszczania agentów i sprzedawców na listach oraz ustalania i płacenia prowizji agentom kupującego.
Ponieważ prowizja płacona agentowi jest zazwyczaj wliczona w cenę domu, jeśli zostanie obniżona lub stanie się łatwiejsza do negocjacji, ceny domów również mogą spaść – twierdzą.
„Nic się nie zmieni w najbliższej przyszłości” – powiedział Gene Davis, agent Keller Williams w Holt Homes Group w Springfield w stanie Missouri. „Prowizje zawsze podlegały negocjacjom. I tak pozostanie”.
Powiedziała jednak, że zmiany mogą mieć niezamierzone konsekwencje.
„Są kupujący, którzy nie będą wiedzieć, jakie kroki należy podjąć, aby kupić dom” – powiedział Davis. „Muszą wpłacić zaliczkę, koszty zamknięcia, wyceny i inspekcje. Jeśli będą musieli także znaleźć pieniądze na opłacenie agenta kupującego, niektórzy tego nie zrobią i wytrąciją się z równowagi lub nie kupią Brak reprezentacji sprawi, że rynek będzie mniej inkluzywny”.